Felkavarta a kedélyeket az arnhemi Schaapsdrift negyedben, hogy Arnhem önkormányzata elővételi jogot jegyzett be házaikra. Természetesen tiltakozni kezdtek, de az önkormányzat azzal védekezik, hogy „nem tehet mást”, mondta Cathelijne Bouwkamp önkormányzati képvislő. Mit is ír elő pontosan az önkormányzati elővételi jogokról szóló törvény (Wvg)?
Mi is az önkormányzatok elővételi jogáról szóló törvény?
A Wvg arra kötelezi a földtulajdonosokat, hogy először az önkormányzatnak ajánlják fel telkeiket, amikor eladják. Más szóval: nem adhatod el csak úgy a házad. Az önkormányzatnak elővételi joga lehet rajta.
Mikor alkalmazhatja az önkormányzat ezt a törvényt?
A kormány a Wvg-t csak olyan földterületekre használhatja, amelyeknek rendeltetési célja nem mezőgazdasági, és ha új rendeltetési célt szánnak neki a területrendezési tervben. A konkrét esetben a vonatállomás kibővétése a megnevezett új rendeltetés.
Milyen gyakran él az önkormányzat elővételi jog bejegyzésével?
A törvény 2015-ös értékeléséből az derül ki, hogy ez évente jelentősen változik. A 2008-as csúcsponton több mint ötszáz ilyen eset fordult elő, a 2013-as és 2014-es válságévekben pedig alig több mint húsz.
Az elmúlt években úgy tűnik, hogy a módszert gyakrabban használják, legtöbbször üzemi területekre. Például Gelderlandban ezek közé tartozott a Winkelsteeg Nijmegenben, a DocksNLD ‘s-Heerenbergben, a Pavijen Culemborgban és a Veentjesbrug Heelsumban.
Meddig marad hatályban az elővételi jog?
Néha három évig, de általában tíz év után mindenképp lejár. Ha ez idő alatt nem adod el a földet, az önkormányzat csak két év után rendelheti el újra ezt.
Addig is felújíthatod a házadat?
Felújítás, bővítés, minden megengedett. Mindaddig, amíg illeszkedik a vele járó „normális” szabályokba.
Mi van, ha nem akarom eladni a házamat?
Az elővételi jog nem jelenti azt, hogy köteles vagy eladni. Először is te döntöd el, hogy el szeretnéd-e adni. Másrészt az önkormányzat sem köteles végül megvásárolni a házat.
És mi van, ha mégis eladod a házadat valaki másnak?
Akkor az önkormányzat érvényteleníttetheti az eladási tranzakciót.
Milyen árat kapsz a házadért, ha el akarod adni?
Ha úgy döntesz, hogy eladod az ingatlant, megkezdődnek a „kötetlen tárgyalások” az önkormányzattal. Renkum önkormányzata egyszer azt írta egy magyarázatban , hogy gyakran piaci alapú ár alakul ki, vagyis olyan, amely akkor is megvalósult volna, ha egyáltalán nem lenne elővételi jog a földön. Ezt nevezik „forgalmi értéknek” is. Ezért nem az a helyzet, hogy például azonnal a WOZ-értéket vagy az értékelési értéket (taxatiewaarde) vizsgálják meg.
Mi van, ha nem tudok megegyezni az önkormányzattal?
Ekkor szakértőt kérhetsz fel az ár meghatározására, írja a Schenkeveld ügyvédi iroda. Az önkormányzat kérheti a bíróságtól az ár megállapítását is. Mindkét esetben tulajdonosként továbbra is elállhatsz az értékesítéstől. A bíró döntése után az önkormányzatnak viszont tovább kell mennie, és meg kell kötnie a vásárt.
Várható-e a jövőben ennek a jogi intézménynek a változása?
Lényegi változás nem várható. Az előbb említett ügyvédi iroda arról számol be oldalán, hogy 2022. július 1-től életbe fog létni az Omgevingswet és felváltja a most leírt jogszabályt. De, amint írják, ez nem fogja a konkrét szabályok lényeges változását eredményezni. Ők újdonságként csak azt emelik ki, hogy öt év után automatikusan megszűnik az önkormányzat elővételi joga, ha azt területrendezési terv (omgevingsplan) alapján rendelték el és ha az önkormányzat eláll egy folyamatban levő konkrét vásárlási tranzakciótól.
Szerkesztőségi vélemény
Az elővételi jog (voorkeursrecht) mindenkor a tulajdonjog gyakorlásának bizonyos korlátozását jelenti. Szerencsére – szemben a kisajátítással (onteigening), amikor a tulajdonjog nagyon komoly korlátozása áll fenn – ilyenkor bármikor mondhatsz nemet a hatóságnak, persze akkor nem juthatsz pénzedhez. Amikor kiderül, hogy elővételi joggal terhelték házadat vagy egyéb ingatlanodat, mindenképp érdemes beszélni egy ügyvéddel, hogy tudd, mik a jogaid, lehetőségeid.
Az önkormányzatnak egész jogászcsapata van és ha neked nincs megfelelő jogi szakértő az oldaladon, akkor könnyen egyenlőtlen „küzdelem” közepébe kerülhetsz és anyagi veszteség érhet. Egészen biztosan megéri azt az egy-kétszáz eurót egy ilyen beszélgetés, amibe egy ilyen konzultáció kerül.
Forrás: gld.nl